NOVEMBER 2023: WIE WIRD DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE FESTGELEGT?
Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert – ein kleiner Einblick in die Welt der Wertbestimmung!
Wer sich mit dem Verkauf einer Immobilie beschäftigt und sich fragt, was eigentlich der Verkaufspreis der eigenen Immobilie ist, wird sehr schnell über verschiedene Begriffe stolpern. Doch was hat es eigentlich damit auf sich und welcher Wert ist für den Verkauf meiner Immobilie relevant?
Zunächst wollen wir uns einmal dem Begriff Verkehrswert widmen. Der Verkehrswert wird in der Regel von einem Experten festgelegt und sollte im Idealfall dem zu erzielenden Verkaufspreis entsprechen. Dabei bezieht er sich immer auf das aktuelle Marktgeschehen – ein länger zurückliegender, ermittelter Verkehrswert, sollte also lieber nochmals überprüft werden.
Für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes können verschiedene Verfahren herangezogen werden, die je nach Immobilie, als auch nach der vor findbaren Situation Anwendung finden. Bei den verschiedenen Verfahren handelt es sich um den Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.
Vergleichswert
Der Vergleichswert wird häufig von Immobilienmaklern genutzt, um Verkäufern aufzuzeigen, wie vergleichbare Immobilien in der Vergangenheit und aktuell auf dem Markt gehandelt werden. Immobilien werden also miteinander verglichen – wie der Name sagt – und daraus ein Verkaufswert abgeleitet.
Dabei werden Immobilien verglichen, die ähnliche Faktoren für Lage, Größe, Zustand und Ausstattung aufweisen.
In der Regel werden Durchschnittswerte pro Quadratmeter ermittelt und die individuellen Besonderheiten gegebenenfalls mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
Um ein Vergleichswertverfahren anwenden zu können, müssen also in der Vergangenheit ausreichend viele Immobilien gehandelt worden sein. Die Daten werden bei den Gutachterausschüssen der Bundesländer gesammelt und regelmäßig ausgewertet.
Sachwert
Bei einem Sachwertverfahren werden Grundstück und Aufbauten (Gebäude und Außenanlagen) getrennt voneinander betrachtet.
Es geht darum zu bestimmen, was es kosten würde, die baulichen Anlagen aus heutiger Sicht herzustellen. Auch hier werden Faktoren wie Bauqualität, Ausstattung, Modernisierungen und Gebäudegröße berücksichtigt. Im Anschluss wird ein Altersabschlag und eine Marktanpassung vorgenommen. Ebenso erfolgen objektspezifische Zu- und Abschläge. Der Ausgangswert dieses Verfahrens ist also einmal das Grundstück mit dem aktuellen Bodenwert und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Bei diesem Verfahren findet die sogenannte Sachwertrichtlinie Anwendung.
Diese Wertermittlung wird von Banken bevorzugt, da es die Bausubstanz einer Immobilie bewertet und für die Werthaltigkeit besonders sicher erscheint.
Ertragswert
Der Ertragswert wird für vermietete Immobilien ermittelt. Hier steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund.
Die erzielbare Jahresnettomiete wird dabei zunächst um die Bewirtschaftungskosten der Immobilie bereinigt. Die Bewirtschaftungskosten beinhalten zum Beispiel die laufenden Kosten einer Immobilie, die der Eigentümer tragen muss. Im Anschluss wird mit einem Vervielfältiger der Ertragswert bestimmt. Der Vervielfältiger wird mit einer Formel berechnet, die aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem sogenannten Liegenschaftszins besteht. Der Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen herausgegeben und soll den aktuellen Immobilienmarkt berücksichtigen.
Auch bei diesem Verfahren wird der Bodenwert separat zugerechnet. Für vermietete und gewerblich genutzte Immobilien wird in der Regel bevorzugt dieses Verfahren angewendet.
Was alle Verfahren gemeinsam haben, ist die Notwendigkeit zur ordentlichen Aufnahme der Immobilie. Ohne die genauen Faktoren zu kennen, ist keine ordentliche Verkehrswertermittlung durchführbar. Dazu zählen neben den Eckdaten der Immobilie, wie Wohnfläche, Grundstücksgröße und Zimmeraufteilung auch Angaben zu Lage, Nebengebäude, Zustand, Ausstattung und der aktuelle Immobilienmarkt.
Um Fehler zu vermeiden, sollten bei der Verkehrswertermittlung immer zwei Verfahren angewendet werden. Ein Hauptverfahren und ein stützendes Verfahren.
Schlussendlich muss für die Festlegung des idealen Verkehrswertes darüber hinaus der Fokus auf das aktuelle Marktgeschehen gelegt werden. In einer Marktlage, die sich aufgrund wirtschaftlicher, zinspolitischer oder anderer Einflüsse wegen in Bewegung befindet, ist dies ein wichtiger und nicht zu unterschätzender Faktor bei der Angebotsbestimmung. Daher ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen, der gute Markt- und Fachkenntnisse mitbringt. Dieser kann aufgrund seiner Expertise in der Regel sehr realistische Aussagen über den zu erzielenden Verkaufspreis, Verkaufszeitraum und Verkaufschancen geben.
Ein wichtiger Grundsatz, um Fehler im Verkauf zu vermeiden:
Lassen Sie VOR dem Verkauf den Verkehrswert Ihrer Immobilie von einem Experten ermitteln!
Haben Sie Interesse an einer fundierten Verkehrswertermittlung? Wir erstellen Ihnen eine umfassende Bewertung Ihrer Immobilie, zusammengestellt in einem Dossier mit vielen interessanten Details wie aktueller Marktlage, wichtigen Daten und Fakten zu Kaufinteressenten und einer Abbildung der derzeitigen Verkaufsausichten. Dabei verwenden wir immer mindestens zwei Verfahren, wie es ein ordentliches Gutachten verlangt. Jetzt unverbindlich Beratungsgespräch sichern!
Rufen Sie uns an unter der Telefonnummer 0160 95 08 96 22 oder füllen Sie bequem unten stehendes Kontaktformular aus, und wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Jetzt Verkehrswert anfragen
Möchten Sie darüber hinaus wissen, wie Clé Estate den richtigen Käufer findet? Dann informieren Sie sich unverbindlich auf unserer Seite für Eigentümer und Verkäufer.
Copyright 2022 @ Katharina Kunzmann
Diese Website ist kein Teil von Facebook Website oder Facebook Inc. Außerdem, diese Seite ist NICHT im Auftrag von Facbook Inc. entstanden.
Disclaimer: Die genannten Ergebnisse können nicht als Versprechen gewertet werden und sind lediglich Erfahrungen von mir und meinen Kunden. Da die Ergebnisse auch vom Angebot, Nachfrage und Individualität des einzelnen Auftrages abhängig sind, kann es natürlich keine konkreten Versprechungen geben.